许小乐:楼市虚假繁荣 下半年政策会发生四大变化

 

“你看到的热,不一定是真的热。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐6月29日发布《2018年下半年房地产市场展望》时解读,上半年中国房地产市场虚假繁荣,表面上看起来热闹,实际内涵并不热,整体市场仍以“稳”为主,甚至出现稳中有落的态势。

从链家监测的16个重点城市来看,2018年前5月二手房成交量环比增长21.8%,不同城市间出现涨跌互现的分化趋势。其中,北京、深圳等前期调控力度大的城市市场在平稳修复;西安、沈阳、重庆等政策环境相对宽松的弱二线市场有所升温;而上海、成都等前期调控彻底或经历多轮加码城市市场出现降温。

“市场升温明显的城市大多指向人才引进政策和新房限价政策的实施。”许小乐分析,在地方限购、限贷、限价等高强度的管制型政策下,放人才引进突破口,会引发“激化现象”,加之新房限价迫使一二手价格倒挂,导致市场供需结构扭曲,进而会伤害未来市场供求关系。

自2017年以来,全国20余城市与地区发布引进人才新政,政策的核心内容包括落户放宽、购房补贴、放开楼市限购等。特别是甘肃兰州取消三个偏远区域的住房限购政策,且限购区域购房放宽至不再需要提供社保和纳税证明,被视为楼市松绑第一弹。“引进人才”还是“政策松绑”争论因此而起。且不管城市既定发展节奏如何,当地楼市确实在需求猛增的大背景下演出风生水起。

一边是人才涌入带来旺盛需求,一边是楼市限价倒逼新房如“白菜”。

西安、长沙、成都、南京等多城市在面对如潮的购房人群时,不得不采取“摇号”购房政策。万人抢房、中签率个位数、资金冻结超百亿等市场新闻不绝于耳。以致于湖南党报公开批评长沙楼市乱象,“一座被房价绑架的城市,四处‘抢人’又有何用?”这可能是长沙楼市即将面临的转折点,也同样可能是诸多“抢人”城市共同面临的转折点。

“上半年过度管制值得反思与警惕,下半年整体楼市政策仍将维持偏紧态势。”许小乐预测,首先,去库存政策将会宣告终结;其次,多城市可能跟进禁止企业购房的补漏洞行为;第三,人才引进政策与购房资质相脱钩可能会在更多城市实现;最后,限价政策可能会逐步退出。基于市场稳定、居民购房杠杆率得到有效控制、长效机制建立等三大因素准备的尚不充分,行政手段退出楼市仍不具条件。

如果说上半年中国整体楼市谈不上“热”,那么下半年可能将更为趋弱。许小乐总结,“特别是在首套房贷款利率上行的背景下,房地产市场没有大幅升温的理由。”

2018-07-05 14:40:34    来源:    编辑:
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