三四线楼市销售与开工缺口巨大 棚改收紧市场转向

 

“成也萧何,败也萧何”,这句话可能将在棚改货币化催热的三四线城市逐渐得到印证。

2015年,中国棚户区改造进入2.0升级版,补偿模式由实物货币安置并重转向货币安置优先,叠加楼市“去库存”大背景,带来了三四线城市房地产市场的“消费升级”,催生了手持大量现金的“拆二代”,房价也由此开始走高。

数据显示,2008年至2013年,全国棚户区改造开工量每年在200万-300万套左右,2015年至2017年一跃至600万套以上水平;央行2018年前5月PSL新增4371亿,相比去年同期多增1424亿元,创下历史新高。

与之相应,2018年5月,100个城市新建商品住宅成交均价12514元/平方米,三四线城市新房成交均价同比增幅达到11.8%。另外,三四线城市5月土地出让金1654亿元,环比增加66%,成交楼面均价、土地平均溢价率等增长率明显高于一二线城市。

这种趋势可能随着棚改货币化的收紧而改变。6月25日,有传闻称国开行棚改贷款政策可能调整,国开行将棚改合同签订审批权限上收至总行,分支行新项目基本暂停审批。“货币化安置”也已慢慢从官方表述中淡出。

“未来通过PSL对棚改资金支持力度的有效性可能降低,货币化安置力度预计稳中回落。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示,但棚改政策可能会是渐进式转向,不会全国一刀切,在棚改退席的下半年,三四线城市楼市将会趋冷。

贝壳研究院近期发布《2018年下半年房地产市场展望》报告显示,三线城市住宅销售面积同比增速在2016年上半年达到顶峰后开始回落,至2018年2月份低于5%水平,而三线城市房地产投资同比增速在2016年年中触底后呈直线上升,至2018年2月增速约在20%左右。两者的缺口预示着三四线城市存在的库存风险。

许小乐分析,一二线城市楼市被严格管控,三四线城市迎来巨量棚户改造补贴,即使开发商知道需求难以获得长期支持,也不得不将市场重点布局在三四线城市,这种短期效应带来的供需错配,可能会对未来三四线城市房价和房源流通造成负面影响。

早在去年年底,贝壳找房首席经济学家杨现领就曾预言,在棚户区改造和货币化推动的三四线城市楼市异常繁荣难以为继,2018年,房地产主战场将会从三四线回归重点二线。

按照计划,2018年到2020年,中国还将改造各类棚户区1500万套,其中2018年的目标为580万套。

2018-07-05 14:47:01    来源:    编辑:
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