为保股市胜利的果实 能买房的话还是要去买房子的

 在这一轮股市行情中,如果是挣钱了,怎样保住胜利果实?大多数的炒股人心里的算盘珠子噼里啪啦响:能够买房的话,还是要去买房子。
  虚高开价怎么避免
  不管是刚需买房还是投资买房,都会考虑了一个问题:哪一些房子升值空间大?
  看地段,不必赘言。还要看地区发展规划,看是否靠近轨道交通,是否靠近医院和大型商业设施,是否是学区房,等等,这些选房标准大多数人已经明了。在以上条件相似的情况下,房龄因素就很重要了。一般而言,房龄在10年内的房子升值最快。10年以上的房子不少外观已有旧相,小区停车难显现;小区有游泳池的大多也已经关闭,绿化环境等维护也有点漫不经心了,因此房龄10年以上的房子升值幅度明显不如房龄10年内的次新房。
  在房型选择上也有名堂,年轻人经济条件如搭得够,尽量买大房,将来成家有孩子了也不显局促。根据政策,首套房不仅首付低贷款利率可打折,而且面积再大也不计房产税。而二套房不仅首付大增,贷款利率也可能高于基准利率。并且,二套房加上首套房面积超过人均60平方米,超额部分就要征收房产税。
  很多人是以小换大,差地段换好地段,因此需要先卖房后买房。买卖二手房最吃不准的就是价格是否合理。房东想卖个高价,买房人想捡个皮夹。有人喜欢先开一个高价,无人问津再降价;有人喜欢低开高走,先以低价吸引眼球,一看中介纷纷来电,马上跳价。其实,除非房子地段好、房型好、房龄新、周边环境好,否则价格低开高走反而不利。因为老房子老小区,房型本身就有不少缺陷,比如朝向、暗卫等,买房人本来就容易动摇,因此比较适宜的是高开低走,以诱人价格促使买家签约,不然很容易引起买家的逆反心理,本来想买现在也不买了。
  如何开价才既不会贱卖又不会有价无市?卖房者可乔装买房者,向中介机构了解自家所在小区同房型的房价,一般而言,中介会稍报高一点,卖房人可根据中介报价挂牌,也可以比中介报价稍低一点挂牌。买房人则可以乔装卖房人咨询多家中介,中介报价会稍低,买房人可以此确定自己买房的心理价位。对于买房者而言,不可过于信任某一个中介,应该货比三家多方委托中介找房,并且通过不同的中介打探真实的房价。
  讨价还价是正常的,比较合适的卖房策略是:报价比心理价位提高3%-5%左右,给买家留足还价空间。鉴于房价已高,对一套房子而言,3%-5%就不是个小数,比如一套200万元的房子,让价3%-5%就是6万元-10万元,一般而言,买家的还价幅度也在这个区间,讨价还价后,皆大欢喜:成交价一般在卖房人的心理价位附近甚至更高,而买房人心情也比较舒畅,认为自己压低了房价很有成就感。对于买房人而言,应该多找几个中介砍价,从中选择最低价签约。一些精明的买房人在甲中介砍到最低价后,去找另一家公司的乙中介谈判,再压低中介费,然后由乙中介联络卖房者。
  买房贷款财商高
  很多炒股者希望两全其美。手头的钱既能买房,也可以炒股。最新的房贷政策有助于他们的心愿实现。
  首套,或者已经付清首套房房贷的,买房首付三成,贷款七成,最低贷款利率有可能打7折。首付款30%和70%,区别大了。以300万元总价的房产计,首付30%只要90万元,而首付70%则要210万元。同样,房贷5年以上基准利率是6.15%,七折优惠利率是4.305%,哎哟,买个货币基金的收益也可能比7折利率高啊。所以,有钱也贷款,并用足房贷,贷款期限越长越好。即便享受不到7折房贷,这个策略在大多数情况下还是适用的,因为投资渠道不断拓宽,获取比6.15%基准房贷利率高的投资收益并不困难。
  以一套250万元新房为例,买房人有付全款的实力,如果全额一次性付清,收益来自两个渠道:一是房产可能升值,二是租金。如果采用贷款,首付三成是75万元,贷款175万元。假如全部是商业贷款,期限20年,基准利率6.15%,等额本息法还贷,每月还款额12689元。对于买房人而言,采用贷款法,收益可来自3个渠道,前两条和全款买房者一样,来自房产可能升值和租金,第3条是通过原本全额付款的175万元理财所得。这175万元可用于炒股,也可购买P2P产品或信托产品,如购买P2P,12%年收益还是比较普遍的,则每月可得收益17500元,扣除12689元房贷后,还多余4811元。即使这4811元不做任何投资,20年后累积可达115万元,加上理财本金175万元,总计290万元。
  在漫长的20年还贷岁月里,万一投资收益没有理想的12%怎么办?只要投资收益超过房贷利率,就是赚的。哪天投资收益低于房贷利率了,再提前还贷也不迟。
  不少买房人看到这儿心生疑虑,P2P跑路不少,怎么敢买?其实考察P2P是否靠谱,也有几条便捷原则,即看注册资本,看风控体系,远离超高收益。还有一点,看P2P “拼爹”,有些“爹”是不大可能跑的,比如陆金所的“爹”是平安集团,百度百赚的“爹”是百度。
  还要提醒一点,房贷还款方式有2种,等额本息和等额本金,不少理财师会建议买房人选择等额本金以节省利息,其实,如果考虑通胀因素,并且投资理财收益高的话,还是选择等额本息更合算。因为等额本金前期还款数额大,用于理财的资金收益抵扣房贷后,多余部分就少了,从复利效应看,显然是失策的。
  怎样装修赚租金
  很多人买了第二套房后用于出租,同一小区同样房型同样面积,每月租金高低会相差数百元乃至上千元?个中很大原因在于装修。一些人认为,反正是借给别人住,随便装修一下就是了。殊不知,随随便便装修的房子只能借给随随便便的人,租金不会高的,但用心装修不见得就是花钱多。
  装修房子首先会遇到两个问题:风格和预算。出租房的风格要符合大众审美观。在装修设计前最好先去附近的中介所摸摸行情,了解住家附近主要有哪些类型的租客,他们喜欢哪类装修风格,有什么细节要求,比如日本租客喜欢在浴缸里泡澡,但不少业主觉得淋浴房可能更适合出租屋,在装修时就不考虑浴缸,结果不少日本租客因此而放弃租房。至于预算,最具性价比的是一年租金额。新装修的房子前3年最容易获得高租金,如果第一年的租金就能赚回装修款,从第二年起租金就是净收入了。如果装修费用太高,需要两三年的出租才能收回装修款,等于前3年基本无收益。因为是出租屋,房子损耗相对自住大,如果租客不注意保护,3年后的房子就会显得陈旧甚至破败,业主如还要想维持高租金,则需要重新粉刷和修补才能再出租,这样又损失了租金。
  在装修过程中如何严控预算不超标?把握四点。
  第一是不轻易增加装修项目,恪守“增一减一”原则,去除一个装修项目或降低一项装修项目的等级。比如灯带、射灯,平时一年也开不了几回,但造价却不菲。这种可有可无的项目就可作装修减法。
  第二是不轻易委托装修队购建材。在装修预算书上,有不少项目是“厂家安装”,业主如果选择了这些项目,意味着至少要比市场价多付10%的装修款。比如一个品牌石膏线,市价每米在15元左右,但装修队预算价格则是19元/米。装修队代购建材之所以高于市场价,在于装修公司要提成,装修队负责人也要提成,自然是羊毛出在羊身上。
  第三是多利用团购渠道。在团购网上,从黄沙水泥开始,所有软装硬装建材应有尽有,不少建材价格比市价便宜1/3。通过团购渠道订购建材,业主只需要出100元订货,等送货到家验收合格后再付全款。
  第四尽量少在现场做木工等。比如衣帽间,团购价格每平方米最便宜的不到百元,一个两米宽的衣柜仅2000元左右,工人半天就能安装完毕。而请装修队现场做,不仅不便宜,木工和油漆工现场施工还延长了工期。而对出租屋来说,早竣工意味着早出租赚租金。
  提升了出租屋档次,软装很关键,照片多、画多、花瓶多、饰物多、水培绿化多,就能够让房间显得温馨有格调。家具和沙发,可以购买了店里的样品,价格只有原价的二三成。可以在墙上做一面照片墙,客厅沙发前和餐桌下还可以铺地毯。网购镜框和地毯,所费的不过千元,但是房间档次却会不一样了。来源:中国新闻网  作者:汪敏华

2014-12-09 11:22:19    来源:珠海新闻网    编辑:珠海新闻网
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